什么叫房地产泡沫 北大教授:中国房地产是不是大泡沫?会不会破裂

发布时间:2021-01-13 06:00:28   来源:网络 关键词:什么叫房地产泡沫

什么叫房地产泡沫



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  至诚网()06月02日讯

  本文来源于“北京大学光华管理学院”,内容根据北大光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇演讲整理。

  2016年,在经历新一轮房价上涨后,中国房地产市场调控政策趋于严格。那么,当前一线城市房价是否存在泡沫?如何解读当前的房地产调控政策?现在购买房地产作为长期投资,是好的决策吗?中国高房价是否具有可持续性?北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。

中国房地产泡沫什么时候破裂

  (本文根据陈教授演讲编辑整理)

  中国房地产经过15、16年的进一步疯狂上涨

  是不是一个大泡沫?

  这个泡沫会不会破?

  房价上涨有多快

  房价的过快上涨,无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。

  所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”,这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里是上升的,即:因为通胀的侵蚀,相当于“真实的房价”下跌了。

  具体来分析:在两年内的短期里,通货膨胀率很低,名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义价格和真实价格,就会过分高估房价上涨情况。比如说,如果中国的通货膨胀率是5%,20年后的名义价格水平将是现在的近3倍,30年后是4倍多;如果中国的通货膨胀率是8%,30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了17倍,但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。

  考虑经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场,调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量,而非真实的价格。我认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素,否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制,也将是中国未来房价回归合理的重要机制。

  剔除通货膨胀因素,我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子,本身成本就更高。Fang et. al.(2015)计算了经过质量调整的房价,从2003年到2013年,中国一线城市平均每年涨13%,三线每年平均涨8%。

  数据显示,从2003到2013年,中国一线城市房价涨了4倍;如果考虑调整房屋质量的数据,每年涨幅为13%,中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。

  哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分,把美国城市也划分为4类,找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显示,美国房价涨速跟中国比是“小巫见大巫”了。从绝对价格看,洛杉矶10000美元/平米,波士顿6000美元/平米,而今天的上海、北京、深圳,已达到了7000-8000美元/平米。基于这些观察,人们就会问:中国房地产是不是个大泡沫,这个大泡沫会不会崩?

  最近中央政府极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕。房子在2015、2016这两年内价格翻了一番,对于普通老百姓意味着什么?我们分三种情况考虑。



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